文章来源:地产大爆炸(ID:dichandabaozha)

土拍市场是真的凉了。

 

10月8日,上海。

 

因地块规划调整优化,上海宣布终止出让7宗地块。

 

10月9日,北京。

 

第二批集中供地,朝阳十八里店地块、王四营、管庄等11宗土地拍卖无人报价,或全部撤牌。

 

更早以前,是沈阳多达24宗地块停止交易;

热点城市杭州共推出10宗地块,有9宗无法正式进入竞价环节;

南京有11块地因故终止出让;

广州近20宗土地无人报名

……

 

集中土拍规则经过调整过后,由于开发商对后市的预期发生改变,他们直接躺平,不参与拿地了。

 

土拍市场的至暗时刻真正来临。

 

现在最急的反而是地方政府,他们不得不出面邀请房企前去拿地。

 

缺钱的民企是有点爱谁谁了,地方国企就此登场。

 

 

01

地方国企唱主角

 

10月9日,万众瞩目的武汉第二批集中土拍结束。

 

当日,武汉共出让24宗地,成交总价240亿,除了光谷东地块是以6.8%的溢价率成交外,其余地块均是底价成交。

 

值得注意的是,竞得者中国资背景的企业占比达到了50%以上。

 

城建、经开投、中法投、东湖高新管委等这样的地方国企都参与了。

 

其中以武汉城投表现最抢眼,以底价33.4亿元连摘三宗地块。

 

这其实在炸天团的意料之中。

 

从已经完成二轮土拍的多个城市来看,除了大型国企央企,基本就是地方国企在兜底唱主角。

 

以厦门为例,第二轮土拍当地国企建发以成交金额101亿元排名第一, 并且本土国企建发、联发、国贸、特房等几乎分噬了半数地块。

 

福州第二轮土拍,是福州本土国企福州建工频频举牌多个地块并拿下三江口巨幅地块。

 

广州第二轮供地,当流拍率高达52.1%时,为其托底除了中海这样的大型央企外,砸钱最狠的就是地方国企越秀,紧随其后的是粤海置地。

 

甚至连广州城更、广州南投、南沙建设集团等市属企业也参与了。

 

还有南京,第二轮集中土拍地方国企扬子国资、六合国资、溧水国资、东南国资几乎都登场亮相了。

 

 

02

为地方政府托底

 

实际上,地方国企拿地凶猛并不是新鲜事。

 

过去地方国企敢于拿地,一部分是为了配合地方政府把土地价格预期抬高,一部分是为了修建安置房、拆迁还房、人才用房等,原因众多且复杂。

 

但在第二轮集中供地中,地方国企大量涌现,就别有意味了。

 

那么为何这些地方国企能够在逆势中拿地?

 

首先,地方国企能够逆势凶猛拿地,其优势在于资金充裕、对本土市场熟悉、拥有民营房企获取不到的信息等等。

当其他民营企业受困于“三道红线”等政策限制时,地方国企反而拥有更便宜、更宽裕的资金去公开市场拿地,且少走弯路,精准狙击。

 

比如建发、越秀这类房企,年销售额不过在千亿左右水平,但根据中指院数据,二者前九月拿地金额均接近500亿元,拿地生猛在全国都出了名。

 

其次,地方国企之所以在第二轮集中供地中表现突出,是因为需要它们发挥一个重要作用——为地方政府托底。

 

众所周知,土地对房企而言就是“粮草”,没了粮草怎么生存?


今年不拿地,可以预见,明年房企的销售将会受到影响,很多房企将会面临无房可卖的窘境。

 

但房企不拿地影响的不止有房企自己,实际上还有地方政府。

 


03

比房企暴雷更可怕的事


在目前的行业环境下,下半年最难受的是开发商,明年可能就轮到地方政府了。

 

因为地方政府的财政收入中大部分来源于土地财政。


根据公开资料的统计,2020年,中国主要的44个城市中,土地财政依赖度高于50%的城市有39个,其中20个城市土地财政依赖度高于100%。


典型如佛山、长春、南京、武汉、广州五个城市对土地财政的依赖度甚至超过了150%。

 

这意味着,土地流拍数量过多,势必对地方政府当年的财政收入有严重影响。

 

以杭州为例,2020年,杭州土地收入是2574亿元,当年杭州的财政收入仅为2093.39亿元,土地财政依赖度高达123%。

 

今年第一轮集中供地,杭州也是地市最热的城市,首轮土地出让就揽金1178.21亿元,但第二轮集中供地,杭州有17宗地块未拍先终止,最终成功出让的地块总揽金仅257.48亿元,相比首轮供地揽金超千亿,杭州第二轮供地寒意阵阵。

 

短期来看,土地出让金减少暂时不会影响财政政策对经济的跨周期调节。


但中长期来看,若地产行业严调控严监管的政策持续不放松,则对地方财政的负面影响会逐渐明显。

 

一个重要影响就是地方债。

 

wind数据显示,截至10月12日,近一年内,地方政府债发行只数就有1601只,发行总额达到64260.48亿元。如果地方财政持续低迷,则会影响到地方债的兑付。

 

为了避免这种风险,土地财政不能崩,但如今民营房企退意连连,能兜底的或许只剩下地方国企。

 

 

04

共赢

 

机会也好,无奈也罢,总之,现在的地方国企已经是“赶鸭子上架”。

 

地已经拿了,接下来就是怎么开发的问题。

 

好在老天爷是公平的,地方国企拥有的资金和信息优势,虽然民营房企不具备,但民营房企在前几轮地产周期中积累了不少高效、高质量的开发经验。

 

对比之下,不少地方国企开发经验相对欠缺,开发速度较慢,周期较长,而目前环境下,实现地块快速高效开发,让资产迅速变现,才能最终实现业绩增长。

 

因此,虽然地方国企拿地多,但炸天团预计,后续这些地方国企拿的地很大概率还是会跟民企合作开发。

 

实际上,目前的土拍市场上已经有很多联合拿地的案例,未来也会出现越来越多地方国企和民营企业合作的机会。

 

对二者来说,这又何尝不是一种共赢的方式。

 

 

05

结语

 

回望这一年,不免有些唏嘘。

 

只从最近来看——

 

一个中秋假期,地产股闪崩;

一个国庆假期,暴雷的房企又多了几家;

 

定睛一看,这些都是民企。

 

而另一边,各大机构的榜单发布,无论是销售排行,还是拿地排行,排在前面的国企越来越多。

 

不得不说,这一波“国进民退”,666!

 

不过,食物链中缺少了任何一个都不行,国企和民企各有优势。


目前,在民营房企拿地“躺平”的过程中,预计第三轮集中供地还会进行规则上的调整。

 

无论是销售端还是土地端,国家要的从来都是“稳定”二字。



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