房地产大熄火的经济低迷与困顿中，从港府到地产商，甚至整个香港社会都面临两个选择：
1、大力拯救房市，继续用它拉动经济。
2、忍住房市的疼痛并化危为机，推动经济转型升级。
进退两难中，香港作出了选择，也至今在为选择买单。
“香港不是自动提款机！”
1998年8月13日下午，万众瞩目的港府新闻发布会开场没多久，时任特区财政司司长曾荫权就如此掷地有声。
当时，香港股市已被索罗斯等国际炒家持续做空近一年，恒生指数已从此前的16000多点下跌至6000多点。
市场哀鸿遍野，经济系统岌岌可危的关键时刻，特首董建华秘密进京，就13日发布会所要宣布的事项争取到中央政府的坚定支持：港府将于14日入市干预市场，阻击国际金融炒家。
在中央政府的强有力支持下，港府不但打赢了这场惊心动魄的金融大战，还赚了数十亿美金的账面利润。此前在《华尔街日报》鼓吹香港必败的索罗斯则亏损累累，夹着尾巴逃跑了。
但打赢金融战的董建华却高兴不起来。
1991至1997年，本就不低的香港房价6年再涨4倍，整个香港炒房成风。
1995年，怡和、太古等英商资本纷纷抛售其在港物业，按常理这会导致房价下跌，但最终却如火上浇油。
一些炒作者却利用中资为了维稳回归前市场而接手部分抛盘的事实，编出内地资金会在回归后护盘香港房市的谣言，甚至还言之凿凿：中央政府将为省级以上干部在港置办房产。
各种传言之下，香港房价无论炒到多高，都不会在回归后下跌几乎成为全民共识——“1997年之前不在香港买房子就是傻子。”
整个香港买房炒房成风，金融机构、地产商忙到凌晨下班是常态。一些人为了抢到房子，还会给售楼小姐送上几万甚至十几万的礼品。“就好像买不到房子就是世界末日了。”
疯炒之下，1995年已均价高达7万左右每平的香港房价，竟在此后1年多再涨50%，均价达到约10万每平，彻底偏离了经济发展与居民可负担水平。
到1997年，香港居民平均供楼负担比已高达93.2%。即：1万元月薪要拿出9320元供楼。很多低收入群体，更是拿出全部薪水也还不起房贷。
如此严重透支，若无外力支撑，是注定是维持不住的。然而，当股市大跌让香港财富重挫，传说中的外力——内地资金护盘，并没有发生。
当港府干预金融市场时，香港楼市也已一头栽进跳水式的量价齐跌，房屋价格和成交量双双下跌超过50%……
股市和楼市，是香港经济的命。
这两个市场一起急跌猛跌，让香港经济和民生顿入黑暗时刻，也让刚刚履职的董建华如临深渊，如履薄冰。
二战后的香港经济快速发展，城市人口持续增加，但港英政府却长期封锁核心城区之外的土地开发，刻意维持着楼市供不应求的局面。
甚至有人认为，推高楼市是港英政府为回归后的香港故意制造的难题。一个佐证是，此轮房价从1991年开始大涨，而港英政府正是从1991年开始，进一步紧缩了土地供应。
高房价之下的楼市繁荣，让地产商和港英政府财政赚得盆满钵满。
到1997年，香港地产头把交椅，恒基兆业主席李兆基，已身价超过150亿美元，并且取得华人至今为止在全球富豪榜的最高排名：
全球第四。
到1997年，地产已占香港GDP超过20%；地产及相关行业对香港财政的占比也已高达40%。如果算上金融业中的地产含量，其影响就更大。
这些数字背后，是无数工薪者拥挤在“猪笼”般狭小空间，拼命赚钱也供不起楼，甚至望“笼”兴叹的窘境。
被高房价推高的营商成本，也让香港其他产业发展承压，制造业被迫外迁，产业经济持续脱实向虚。
早就看到问题的董建华，从竞选时就下定决心：改变土地与楼市政策，平抑房价，改善民生；加大教育改革，人才培育，改善营商环境，发展科创产业，推动经济转型。
1997年7月1日，特区成立庆典举行当天，董建华便打响了改变的第一枪，正式公布了史称“八万五”的大计划：
在未来10年，每年供应不少于8.5万个住宅单位，并将公屋候租的平均时间由6.5年缩短至3年——10年内，让全港70%的家庭自置居所。
港府还同时成立房屋用地供应督导委员会，公布了首个5年卖地计划：1999年3月前供应120公顷土地，2002年之前再供应260公顷土地。
这一系列新政点燃了广大市民，尤其工薪阶层已被浇灭的安居梦想，也让世人看到香港更多可能性的未来。
但当股市、楼市双双重创，居民财富和政府财政一起陷入困境。
计划开始抵不上变化，未来开始妥协给现在。
到1998年中，几乎腰斩的房价，已让超过10万购房者成了负资产者。再加上股市重创，整个香港都被笼罩在暗无天日，且看不到头的经济剧痛中。
而且，一切来得太快了。
从“买不到房子就是世界末日了”，到“买了房子就是买到了世界末日”。短短1年，就从“天堂”到了“地狱”。
此前还在担忧过热的香港经济舆论，也很快达成了新共识：
“拯救楼市”，
“拯救经济”，
“拯救负资产者”。
地产商要求政府改变土地政策，取消“八万五”计划；此前痛恨地产商的一些购房者，也因为房产贬值一改态度和立场，加入到反对的行列。
甚至餐厅服务生都会因为经济萧条之苦，开口就骂“八万五”。
重重压力之下，1998年6月，港府冻结了原定的土地供应计划；2000年，董建华进一步公开表态：“金融风暴来临，根本无机会实施‘八万五’政策。”
即便如此，港府依然顶着压力，确保1998年6月之前已供土地按时交楼。但当2002年推出最后一批“八千五”房屋，整个“八万五”累计交楼约25万套之后，这一计划再也走不去了。
此时，香港楼市已较高点下跌70%，购房业主平均损失超过260万港币。一些深陷债务的负资产购房者，甚至绝望选择了自杀。“八万五”则被认为是导致这一切的罪魁祸首。
很多此前支持董建华及其新政的人，也都变成了质疑者与反对者，包括一些受益于“八万五”而拥有了房屋的，也因房价下跌，利益角色的转换，从支持者变成了控诉者。
在反对者收集的因为房价下跌而自杀的数十起惨案中，一位名叫黎生的自杀者，在自杀5天后才被警察发现尸体，以及被他装在上衣口袋的：
一份离婚协议书和一份银行告知单。
告知单上，银行通知黎生，因为房贷抵押价值不足，请他在一周内补缴330万现金，不然就要收房拍卖补亏空。
而黎生还有一个特殊身份：身前曾是董建华家族企业东方海外的职员。
这让他变成了攻击董建华的“最生动案例”，被反复传播与扩散。但当时的董建华，需要面对的还有更多。
“香港要成为在发展及应用资讯科技方面的全球首要城市，尤其是在电子商业和软件发展上处于领导地位”。
1997年，当董建华如此前瞻未来时，李泽楷可能是听得最认真的人之一。
当时方才31岁的李泽楷，已以9.5亿美元将老父亲帮他买下的Star TV卖给默多克，并创办盈科集团于新加坡借壳上市，携手Intel奋力向高科技扑腾。
如何抓住香港做大科技产业的机会？斯坦福归来的李泽楷，从硅谷拷贝了一个想法：在香港兴建一个类似硅谷，产学研一体的科技孵化园。
这便是董建华任内重点推动，也至今被争议的——“数码港”。
李泽楷最初只是建议特区政府独资建设数码港，然后由盈科协助后期招商与运营。特区政府看好他的动议，但却无力投资。1998年，在股市、楼市的双重冲击下，香港GDP负增长超过5.8%，财政收入也是断崖下滑。
政府不愿意出钱，李泽楷于是重修计划，主动请缨，提出了政府出地，盈科出资，共同发展，共享利益的PPP模式，并说服政府：
跳过招标环节，直接与盈科签约。
虽然除了李嘉诚的长江实业之外，几乎所有大型开发商都对港府跳过招标直接与盈科合作不满，但财政吃紧却又希望将数码港做成的港府，还是顶着压力强势选择了盈科。
港府这样做是有充足理由的：即便公开招标，盈科也是当时最适合的对象。当时的香港大企业界，几乎没有其他人比李泽楷和他的父亲，对发展科技更有意愿和能力。而公开招标，的确会耽误进展。
总投资约160亿港元的数码港，包括4座智能写字楼、一间五星级酒店、一个高密度住宅社区，以及多元化配套设施。以全资建设作为股本的盈科，最终享有约36%的住宅开发收益以及数码港运营管理权；以土地和基础建设作为股本特区政府，则享受住宅开发64%收益及其他物业所有权。
换句话说，如果说数码港最后变成了一个地产项目，那它并不是被李泽楷“骗”成的地产项目，而是立项开始就由港府明确立项，且大部分利益亦由港府所有的地产项目。
为什么这么做？核心还是，港府想做但没钱，所以用土地交换。
借助当时的互联网科技热潮，数码港一出手就一鸣惊人。1999年5月，获得数码港的盈科回港借壳上市，眨眼就成了市值2000多亿的科技新贵。
2000年，李泽楷更以超过千亿巨资，击败新加坡电信，从英国大东电报局收购了占香港60%电讯市场的固网通讯商——香港电讯，将重组后的电讯盈科推向了5000亿港元市值的新高度。
数码港的招商也很顺利。项目动工之初，盈科就拿到了惠普、IBM、软银、雅虎、华为等超过70份租赁意向，比尔·盖茨也都被李泽楷请来为其站台。
但灾难，也很快来了。
2000年3月到9月，纳斯达克指数从5048点大跌至不足1200点，已在全球掀起狂潮的互联网，泡沫破了。
已经拥有一批成功企业的美国互联网都如此，尚还概念的盈科与数码港自然在劫难逃。此前收购香港电讯的巨大成功，也成了巨大包袱。仅收购所借的130亿美元贷款利息，就压力山大。到2002年9月，电讯盈科的市值已狂跌到不足200亿港元。
最幸运的小超人李泽楷眨眼成了最倒霉的人，数码港的命运可想而知。
数码港被拉垮，董建华的另一项科创产业大计划——“矽港”，也在无可奈何花落去。
1997年的董建华，对发展香港科技产业的设想是，一手互联网科技，一手芯片科技。数次访问硅谷考察学习后，他提出了以发展芯片为主的“矽港”计划，并得到一个机会：
刚从台积电离职的张汝京和汉鼎亚太主席徐大麟，希望低价获得200多公顷土地，在香港建设世界级芯片制造基地。董建华非常看好这一项目，但张汝京的工厂计划吓坏了眼里已只有地产的香港人，以高科技名义炒地皮等等舆论，很快一浪高过一浪。
正为数码港计划“背锅”的港府，因此压力山大。即便张汝京将计划大大缩减，修改为首期租用约30公顷土地，其首期计划也迟迟未获得放行。失望的他于是改道将工厂设在当时还相对落后的上海浦东，进而有了如今中国大陆最大芯片制造企业——中芯国际。
当舆论逼着港府，在现实的地产利益与雄心的科技理想之间选择了土地，已经放弃“八万五”的香港楼市政策，也很快改变了潮水方向。
2002年推出最后一批“八万五”住宅之后，香港房价终于止住了下跌趋势。
但楼市、股市对香港的创伤，已不是止跌可以修复。到2002年，香港：
GDP已从1997年的1773亿美元下降至1663亿美元；财政收入也于1998年由盈余转赤字，并在2001-2002财年赤字超过600亿港元创历史新高。
巨大的财富损失，也让民生日艰，失业率持续走高。统计显示，1997-2002年，香港楼市、股市总市值损失约8万亿港元，比同期香港GDP还多。居民失业率，也从1997年的2.2%上升到2002年的超过7%。
摆脱居民负资产，重启经济增长，告别财政赤字，每一个任务都紧迫不已。什么才能更快地解决一切呢？
数码港、矽港、科技产业都太遥远了。受够了经济下行之苦的香港各界，既没信心，也没耐心继续听这些长期计划。如何立竿见影，目光最后还是落到了——
重启房地产。
从庙堂到江湖，大家都相信，只要楼市重启，房价起升，就业、股市、经济，民生财富，就都会重启，也只有楼市重启才能尽快让这些重启。
一系列新举措也被快速推进。
2002年11月，时任香港房屋及规划地政局局长孙明扬，推出了史称“孙九招”的救市大法。取消土地拍卖、终止公屋出售……九招的每一招，都指向——让房价重新上涨。
新政一出，房价应声上行。
2003年6月，在中央政府支持下，香港与内地签署了《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》，进一步让市场对香港楼市前景升温。
四个月后，特区政府更面向全世界抛出“投资移民计划”：在港投资650万港元即符合移民资格，基本上就是，只要在香港买房就可在香港落户。
持续刺激之下，香港房价重回增长并拉动香港经济重回增长。到2004年，香港经济创下了7.5%的高增长率。
一上任就如临深渊，一直在火线的董建华，终于可以松一口气了。但8年“抗战”下来，已经68岁的他，也已是满心的疲惫，健康状况也大不如前。
2005年3月，“基于对香港、对国家负责的态度”，他向中央政府提出了辞去特首的请求，并得到批准。
阻碍楼市上涨的最大“绊脚石”终于挥别舞台，地产商们举杯相庆，而且，他们还迎来了一位容易合作的人——
曾在金融市场力挽狂澜的“老财长”，高喊着“房地产市场是香港经济的重要基础”的新特首曾荫权。
曾荫权领导的新一届港府不但彻底将“八万五”遗忘，更进一步紧缩供应，刺激房价上涨。到他2012年因涉嫌犯罪被迫卸任特首之际，香港房价已陆续超越此前的高点不断新高。
即便卸任前一年，曾荫权已在持续沸腾的民怨中，承认自己执行了错误的政策，并宣布恢复政府居屋计划，香港的高房价也已是覆水难收了。
2012年，更倾向董建华政纲的梁振英当选新一届特首。他一上任就努力平抑楼市、加强科创，并于2015年推动成立了特区政府的第13个局——创新科技与工业局，但也是有可圈可点的成绩，却未从根本上扭转格局。
而且，梁振英还遇到一个新挑战：高速经济成长之下的内地，房价也是一轮高过一轮，甚至让香港房价相对“涨得慢了”，大量内地资金因此涌入香港，成为香港最强有力的楼市新买家。从10多亿的别墅到数百万的公寓小户，都有内地的一掷千金。
香港房价也因此继续新高。
到2021年，其中心城区房屋均价已涨至约15万港元一平。在诸多调查统计中，香港都是全球房价最高，住房负担最重的城市，并且属于“极度负担不起”的最严重水平。
房价“一将功成”背后，却是董建华20年前立志解决的问题，不但依然还是问题，而且成了更大的问题。
梁振英曾在施政报告中直言，高房价是香港最严峻的民生问题，也是香港经济问题的根源：它阻碍了创新与实体经济的持续成长。
包括数码港，也的确在相当长一段时间内彻底沦为了地产项目。
数据显示，到2014年1月，数码港的地产开发已累计让港府获利超过180亿港元，让盈科获利超过60亿港元，但它从未真正培育出任何一家有国际性影响力的科创企业。
李泽楷当初对数码港的打算是，通过地产收入的反哺，大幅降低入驻企业的租金与运营成本，形成良性循环的生态系统，助推科技创新与创业。
数码港也的确做到了租金最优惠，但它却无法降低香港的整体营商成本，改变香港整体的营商环境。
车库里的雄心，湖畔花园的因为相信而看见，朝气蓬勃的年轻人……这些才是创新与创业的关键。
香港有全球持续繁荣的房地产市场，但它的年轻人却渐渐缺少了这些，缺少了梦想、闯劲与信心。
这也是今天重做科创梦的李家超特首，最大最难的难题。
当香港被高房价所困，面积和人口都小出一大截的新加坡，则靠着对居者有其屋的初心不变，对科创与实体的持续加强，实现了产业经济大反超。
新加坡推出首个制造业振兴计划的1970年代，香港制造业占GDP比重高达30.9%，工业出口占总出口的超过80%。2000年，香港工业增加值GDP占比还高达约13%，但到2020年，这一数字已萎缩至约6%。
香港工业持续衰退之际，新加坡的工业却越来越硬。如今，其制造业不但占GDP比重超过20％，而且以高端制造傲立于世界产业链。它生产着全球约60%的微阵列、35%的热循环仪和质谱仪、30%的助听器、20%的半导体设备，同时还是全球第三大炼油中心，世界性的医药生产中心。
彭博创新指数显示，疫情中的2020年，新加坡制造业产值依然比2019年增加了7.3%，创新制造力排全球第三；疫情中的2021年，新加坡再上升一位，居世界第二，仅次于韩国。
科技与制造业的差距，也直接导致香港与新加坡的经济命运逆转。
1997年香港GDP1774亿美元之际，新加坡GDP才1001亿美元；2021年香港GDP为3681亿美元，新加坡GDP则已到了3970亿美元。
人均GDP方面，新加坡2021年已超7万美元，为亚洲最高，香港则不到5万美元。
是什么造就了20年间的命运逆转？
梁振英对2002年后港府重走地产依赖路径的一个观点或许就是最佳注解。
他说：“从后来的经历看，其他行业包括经济恢复还是比较快的。”翻译一下就是：
如果香港当初能够忍住房地产之苦，咬紧牙关，坚定信心，推动转型，其实是有机会转型成功的，甚至转型已经成功了。
但如果没有如果。
梁振英回忆起来也只能是“当然，放到当年，是没有人敢讲那个话的。”
“要是有前后眼，水晶球的话，那当年坚持下去就好了”。
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