全球房地产崩盘的概率与频次远远低于股市,但只要发生了, 每一次带来的影响都十分重大。 首先, 房地产崩盘怎么定义? 房地产崩盘(Housing Crash)是指房地产的价格急遽下跌, 这通常会发生在房地产泡沫(Housing Bubble)后,也就是房地产价格飙升后的急遽下跌。 至于房价要跌多少才算崩盘,一般认为,房价只要下跌20%以上就算是非常大的跌幅。 造成房地产崩盘的原因包含:经济放缓、利率上升、信贷标准紧缩等, 而在每一次的房地产市场崩盘后堆会带来严重的金融危机, 相比于股市崩盘的伤害, 地产崩盘的后果更加严重, 各国政府都会尽可能的去稳定自己国家房地产市场, 避免出现房地产暴跌可能带来对经济的严重伤害。 佛罗里达州位于美国东南部,一战结束后,因为它温暖的气候,成为美国人冬天热门的度假胜地,许多有钱人喜欢到这里来度假,于是它逐渐繁荣起来,房地产需求也随之增加。 从1923年到1926年间,佛罗里达州的地价出现了惊人的增长幅度,在棕梠滩上的一块地,在1923年价值80万美元,到了隔年直接涨到150万美元,更夸张的是,到1925年直接成长5倍到400万美元。 在1925年当时,整个迈阿密市出现2000多家地产公司,平均每三个市民就有一个专做房地产买卖,美国人争相到佛罗里达州投资,希望能藉此致富。 推动房价的还有银行宽松的贷款政策,当时房价不断攀高,银行放款也非常好做,买房只要10%的头期款,其他90%都可以由银行贷款支付, 造成了许多投机客大量使用杠杆,轻松买卖房子就可以获利几十倍。 佛州房产泡沫的起因源于1926年一场飓风, 1926年9月一场毁灭性的飓风袭击佛罗里达州,飓风引起了海啸,摧毁了超过13,000栋房屋,共有415人丧生。 自此,房价开始发生崩盘,迈阿密的房市交易量从1925年的10.7亿美元遽跌到1926年只剩下1.4亿美元,房子卖不出去后,许多投机者开始缴不出房贷,只能大量抛售或违约,导致房地产价格暴跌,这个持续三年多的泡沫终于破裂。 佛州房地产泡沫破裂后,大量的房地产相关企业倒闭,银行也爆出巨额的坏帐,最终延烧到了整个美国,引发金融危机,华尔街疯狂的股市跟着崩溃,导致了著名的1929年经济大萧条。 这是美国史上最严重的经济危机,并持续了10年之久,股市从1929年高点往下跌后,一直到25年后才涨回原本的高点。 开始时间:1997年Q3 结束时间:2003年Q3 (以香港为例) 涨回前高时间:2011年Q1,共花费13.5年 (以香港为例) 最大跌幅:65% (以香港为例) 后续影响:1997年亚洲金融风暴 发生缘起:经济繁荣、金融自由化、实施固定汇率制 二次世界大战后,亚洲国家经济每年维持10%左右的高成长率,一度被称为「亚洲奇迹」。 到了1980年代,东南亚各国受到已开发国家的影响,纷纷实施金融自由化的改革政策,取消金融管制,也就是允许外资可以自由进出,因此,大量国际资本流入东南亚。 东南亚国家大多是实施「固定汇率制」,也就是把本国货币直接跟美元挂钩,在这样的前提下,给国际投机的资本提供了良好的条件,不必担心汇率上的波动。 由于这些国际热钱的注入,加上投机风气盛行,使得亚洲许多国家的房价都出现暴涨的状况,1988~1991年,印尼的房价上涨了4倍,1988~1992年,马来西亚、菲律宾和泰国的房价上涨了约3倍。 泡沫破裂:国际资本流出、改用浮动汇率制,货币大幅贬值。 1997年亚洲金融危机爆发后,东南亚各国货币的汇率大幅贬值,股市跟房市的泡沫迅速崩溃。 泰国:泰铢贬值1倍以上,1997下半年房价下跌30%。 马来西亚:令吉贬值近50%,1997下半年房市平均交易量下跌37%。 香港:1997~1998年,房价1年内下跌超过40%。 造成影响:1997年亚洲金融风暴 1996年这一波东南亚的房地产泡沫跟亚洲金融风暴可以说是密不可分的。这次金融风暴重创了亚洲经济,从此之后,除了日、韩等国家外,多数的东南亚国家经济仍然停滞在中等收入的阶段。 在房价方面,各国也是经历了一段相当长时间的低潮期。 以香港为例,1997年金融风暴后,香港住宅房价连跌6年,跌幅高达65%,一直到2003年才止跌回升。 不过香港房价反弹后爬升快速,到2011年就回到1997年的高点,后续还不断创新高,目前的房价指数已是1997年的2倍多。 开始时间:2007年Q1 结束时间:2009年Q1 涨回前高时间:2013年Q3(共花费6.5年) 最大跌幅:20% 后续影响:2008年全球金融海啸 发生缘起:对房市过度乐观、宽松的贷款政策、金融资产证券化 在1990年代,美国房市的景气乐观,多数人都相信房价只涨不跌,于是连买不起房子的人都借钱买房。 当时市场上对房市的信心满满,加上贷款政策宽松,有些贷款机构甚至连申请人的身份资格都不检查,造成有些信用纪录不佳或没有信用纪录的人也能借钱买房。 2006年,美国10大城市的房价涨至历史新高,10年房价涨了近3倍。 泡沫破裂:利息升高、房价下跌、民众无力偿还贷款 从2004年6月起,美联储进入升息循环,二年内连续17次升息,将联邦基金利率从1%调高至2006年已达5.25%,再加上当时的房市开始产生供过于求的状况,房价终于从2007年1月开始下跌。 房价下跌加上贷款利率上升,许多借款人开始无力偿还贷款,造成债务违约,或是因为房价下跌干脆不缴贷款,于是那些次贷公司因债务违约也纷纷申请破产,2007~2008年金融海啸全面爆发。 造成影响:2008年全球金融海啸,大型金融机构倒闭 2008年金融海啸造成的影响是全球性的,全球主要国家的股市几乎都腰斩,金融业受伤尤其惨重。 从历次的房地产崩盘经验来看,我们可以归纳出以下几个共通点。 1. 历史上重大的经济危机多跟房地产有关 2. 低利率、宽松贷款政策助长房产泡沫 3. 历来几次房地产危机触发,都与升息、紧缩货币政策有关 4. 房价崩盘后,需要很长一段时间才能回复,或甚至无法回复 历次的危机告诉我们,房价绝对不是只涨不跌,而且一但泡沫破裂后,通常需要很长一段时间才能回复,甚至可能在许多人有生之年根本无法回复。 举例来说, 香港的房价在1997年金融风暴暴跌后,花了13.5年才回到当初的高点。 美国的房价在2008年金融海啸后,花了6.5年才回到2007的高点。 日本的房价在1991年房地产泡沫后,至今仍未涨回当初的高点。
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