全球房地产崩盘的概率与频次远远低于股市，但只要发生了, 每一次带来的影响都十分重大。 首先, 房地产崩盘怎么定义？ 房地产崩盘(Housing Crash)是指房地产的价格急遽下跌， 这通常会发生在房地产泡沫(Housing Bubble)后，也就是房地产价格飙升后的急遽下跌。 至于房价要跌多少才算崩盘，一般认为，房价只要下跌20%以上就算是非常大的跌幅。 造成房地产崩盘的原因包含：经济放缓、利率上升、信贷标准紧缩等, 而在每一次的房地产市场崩盘后堆会带来严重的金融危机, 相比于股市崩盘的伤害, 地产崩盘的后果更加严重, 各国政府都会尽可能的去稳定自己国家房地产市场, 避免出现房地产暴跌可能带来对经济的严重伤害。 佛罗里达州位于美国东南部，一战结束后，因为它温暖的气候，成为美国人冬天热门的度假胜地，许多有钱人喜欢到这里来度假，于是它逐渐繁荣起来，房地产需求也随之增加。 从1923年到1926年间，佛罗里达州的地价出现了惊人的增长幅度，在棕梠滩上的一块地，在1923年价值80万美元，到了隔年直接涨到150万美元，更夸张的是，到1925年直接成长5倍到400万美元。 在1925年当时，整个迈阿密市出现2000多家地产公司，平均每三个市民就有一个专做房地产买卖，美国人争相到佛罗里达州投资，希望能藉此致富。 推动房价的还有银行宽松的贷款政策，当时房价不断攀高，银行放款也非常好做，买房只要10%的头期款，其他90%都可以由银行贷款支付, 造成了许多投机客大量使用杠杆，轻松买卖房子就可以获利几十倍。 佛州房产泡沫的起因源于1926年一场飓风, 1926年9月一场毁灭性的飓风袭击佛罗里达州，飓风引起了海啸，摧毁了超过13,000栋房屋，共有415人丧生。 自此，房价开始发生崩盘，迈阿密的房市交易量从1925年的10.7亿美元遽跌到1926年只剩下1.4亿美元，房子卖不出去后，许多投机者开始缴不出房贷，只能大量抛售或违约，导致房地产价格暴跌，这个持续三年多的泡沫终于破裂。 佛州房地产泡沫破裂后，大量的房地产相关企业倒闭，银行也爆出巨额的坏帐，最终延烧到了整个美国，引发金融危机，华尔街疯狂的股市跟着崩溃，导致了著名的1929年经济大萧条。 这是美国史上最严重的经济危机，并持续了10年之久，股市从1929年高点往下跌后，一直到25年后才涨回原本的高点。 开始时间：1997年Q3 结束时间：2003年Q3 (以香港为例) 涨回前高时间：2011年Q1，共花费13.5年 (以香港为例) 最大跌幅：65% (以香港为例) 后续影响：1997年亚洲金融风暴 发生缘起：经济繁荣、金融自由化、实施固定汇率制 二次世界大战后，亚洲国家经济每年维持10%左右的高成长率，一度被称为「亚洲奇迹」。 到了1980年代，东南亚各国受到已开发国家的影响，纷纷实施金融自由化的改革政策，取消金融管制，也就是允许外资可以自由进出，因此，大量国际资本流入东南亚。 东南亚国家大多是实施「固定汇率制」，也就是把本国货币直接跟美元挂钩，在这样的前提下，给国际投机的资本提供了良好的条件，不必担心汇率上的波动。 由于这些国际热钱的注入，加上投机风气盛行，使得亚洲许多国家的房价都出现暴涨的状况，1988~1991年，印尼的房价上涨了4倍，1988~1992年，马来西亚、菲律宾和泰国的房价上涨了约3倍。 泡沫破裂：国际资本流出、改用浮动汇率制，货币大幅贬值。 1997年亚洲金融危机爆发后，东南亚各国货币的汇率大幅贬值，股市跟房市的泡沫迅速崩溃。 泰国：泰铢贬值1倍以上，1997下半年房价下跌30%。 马来西亚：令吉贬值近50%，1997下半年房市平均交易量下跌37%。 香港：1997~1998年，房价1年内下跌超过40%。 造成影响：1997年亚洲金融风暴 1996年这一波东南亚的房地产泡沫跟亚洲金融风暴可以说是密不可分的。这次金融风暴重创了亚洲经济，从此之后，除了日、韩等国家外，多数的东南亚国家经济仍然停滞在中等收入的阶段。 在房价方面，各国也是经历了一段相当长时间的低潮期。 以香港为例，1997年金融风暴后，香港住宅房价连跌6年，跌幅高达65%，一直到2003年才止跌回升。 不过香港房价反弹后爬升快速，到2011年就回到1997年的高点，后续还不断创新高，目前的房价指数已是1997年的2倍多。 开始时间：2007年Q1 结束时间：2009年Q1 涨回前高时间：2013年Q3(共花费6.5年) 最大跌幅：20% 后续影响：2008年全球金融海啸 发生缘起：对房市过度乐观、宽松的贷款政策、金融资产证券化 在1990年代，美国房市的景气乐观，多数人都相信房价只涨不跌，于是连买不起房子的人都借钱买房。 当时市场上对房市的信心满满，加上贷款政策宽松，有些贷款机构甚至连申请人的身份资格都不检查，造成有些信用纪录不佳或没有信用纪录的人也能借钱买房。 2006年，美国10大城市的房价涨至历史新高，10年房价涨了近3倍。 泡沫破裂：利息升高、房价下跌、民众无力偿还贷款 从2004年6月起，美联储进入升息循环，二年内连续17次升息，将联邦基金利率从1%调高至2006年已达5.25%，再加上当时的房市开始产生供过于求的状况，房价终于从2007年1月开始下跌。 房价下跌加上贷款利率上升，许多借款人开始无力偿还贷款，造成债务违约，或是因为房价下跌干脆不缴贷款，于是那些次贷公司因债务违约也纷纷申请破产，2007~2008年金融海啸全面爆发。 造成影响：2008年全球金融海啸，大型金融机构倒闭 2008年金融海啸造成的影响是全球性的，全球主要国家的股市几乎都腰斩，金融业受伤尤其惨重。 从历次的房地产崩盘经验来看，我们可以归纳出以下几个共通点。 1. 历史上重大的经济危机多跟房地产有关 2. 低利率、宽松贷款政策助长房产泡沫 3. 历来几次房地产危机触发，都与升息、紧缩货币政策有关 4. 房价崩盘后，需要很长一段时间才能回复，或甚至无法回复 历次的危机告诉我们，房价绝对不是只涨不跌，而且一但泡沫破裂后，通常需要很长一段时间才能回复，甚至可能在许多人有生之年根本无法回复。 举例来说， 香港的房价在1997年金融风暴暴跌后，花了13.5年才回到当初的高点。 美国的房价在2008年金融海啸后，花了6.5年才回到2007的高点。 日本的房价在1991年房地产泡沫后，至今仍未涨回当初的高点。
声明：该文观点仅代表作者本人，中加头条系信息发布平台，我们仅提供信息存储空间服务。
发表评论 取消回复