据Financial Post报道：加拿大究竟还需要多少住房？建造新房和改善可负担性是否成正相关？
最近，牛津经济研究所发布了一份报告，提出了一个与加拿大房贷和住房公司（CMHC）以及国会预算办公室（PBO）之前估算不同的新数字，但共识仍然明确：加拿大需要建造更多的住房，但可能并不足以恢复多伦多和温哥华这类高需求市场的可负担性。
十年内需要建造420万套新房
牛津经济研究所的报告估计，加拿大需要在2024年至2035年间建造420万套新房，以恢复住房市场的平衡。这意味着在未来十年内，每年需要建造42万套住房——这一数字比近年来的平均建房量多出近70%。
这420万套住房的估算包含两个部分：其中近290万套将用于容纳在此期间形成的新家庭。另外130万套住房将用于解决多年来积累的住房短缺问题，这种短缺压抑了新家庭的形成，例如很多成年子女仍然和父母住在一起。
报告预测，房价的涨速预计会慢于家庭收入增长，在未来10年内住房可负担性将逐步改善，到2035年，普通家庭有望再次实现购房。
建造新房反而“诱发需求”并提升房价
然而，这一乐观的预测可能并不适用于多伦多、温哥华等近年来房价飙升的高需求市场。
事实上，报告指出，在这些价格较高的市场增加住房供应可能会无意中刺激进一步的需求，从而抵消额外供应的好处。
这种“诱发需求”的论点意味着，住房需求的增长将带来价格上涨，二者将超过预期的供应增长，使加拿大的高需求市场保持相对难以负担的状态。
多伦多和温哥华类似于纽约和伦敦等全球住房市场，需求始终超过供应。这主要是由于阻碍建筑速度和限制可建房屋类型的物理和行政障碍，导致价格和租金持续居高不下。
过度投资住房开发的负面影响
牛津经济研究所认为，此前CMHC估算的2021年至2030年期间需要增加345万套住房的数字过高。他们的分析显示，仅需增加110万套住房。而国会预算办公室估算，2024年至2030年期间大约需要增加90万套住房。
过度投资于住房的负面影响可能是其他生产性经济部门（如机械设备和知识产权产品）的投资不足。
目前加拿大住宅部门投资的增加与生产率增长的下降可以通过该理论得到印证，而这一趋势被加拿大统计局经济学家Wulong Gu归因于“对其他关键领域缺乏投资”。
菲沙研究所支持这一观点，指出从2014年至2021年，住房占加拿大总投资的34.1%，而在美国这一比例为18.5%。同期，美国在其他生产性部门（如知识产权产品）的投资为27.7%，而加拿大仅为12.6%。
总的来说，广泛的共识是：从全国范围的角度，加拿大必须建造更多的住房以恢复可负担性。只不过在像温哥华和多伦多这样的市场，建造新房可能治标不治本甚至“适得其反”，毕竟需求摆在那里。
大城市的“致命吸引力”永远存在
由于在大城市买房压力大，许多立志于少年有房的年轻人只得另寻他处，但最终兜兜转转回到大城市继续生活工作。
例如Toronto Star采访的这个多伦多年轻人Brandon McCready，本来他无意买房，但在家人的劝说下，最终决定“上车”，因为他的父母认为拥有房产是通向稳定和财务成功的途径。
然而，在过去5年中，多伦多独立屋的价格已经飙升了42.8%，基准价格达到了$106.58万元，而汉密尔顿-伯灵顿地区的房价则仅为$80.96万元。
尽管McCready喜欢多伦多的生活，但由于房价高企，他最终选择在多伦多以外的地方购房。
2021年，他在尼亚加拉瀑布市购买了一栋房屋，但很快感到不适应当地的生活节奏和社交环境。2022年，他搬到汉密尔顿，但尽管这里的社交氛围较好，他仍然发现房屋成本比预期的高。
McCready得出了教训——虽然离开多伦多能实现拥有房产的梦想，但在经济和社交方面可能并不划算。他建议年轻人在做出离开城市的决定前，仔细考虑他们将失去的便利和机会。
随着房价持续上涨，许多人可能不得不接受更小的居住空间，并重新定义他们对“家”的概念。但“家”不仅仅体现在一亩三分地的几卧几厅，也包括所在城市的环境、人脉资源和就业机会。
正因如此，加拿大的几个大城市将永远具有吸引力，供求关系总会偏向需求一边。
来源：温房网综合Financial Post, Toronto Star
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