身为免税行业龙头，中免旗下的商铺与复式公寓正准备发售，还有商业街区、写字楼和酒店在建设中，此外，中免仍在海南持续拿地。
本文由无冕财经（wumiancaijing）原创发布
作者：方原
编辑：陈涧
设计：岚昇
实习生：龙玉
今年双十一活动中，中免线上商城正分走天猫、京东等巨头流量。
据海南日报消息，10月28日，中免集团旗下cdf海口国际免税城开业当天，进店销售额超6000万元，而中免线上商城独立访客则达到200万人，购物人数超12万，销售额超5亿元。《穆迪戴维特报告》显示，中免集团在2021年蝉联登顶全球最大旅游零售商。
零售商身份之外，无冕财经研究员观察到，中免在地产方面，正多方出击。
年报显示，中免正从事以免税业务为核心的商业综合体投资开发业务。今年以来，中免及兄弟公司更是多番拿地，成为商业地产运营商。不仅如此，中免开发的房地产物业正准备销售。
难不成，中免也要走房地产开发的路子？
重押海南
世界最大单体免税店在海南开业。
这家噱头十足的商场——cdf海口国际免税城，面积28万平方米，是海南第7家中免系免税店。
▲cdf海口国际免税城效果图。
中免为何会重仓海南？
原先，依赖于海南的旅游访客，加之把握线上平台的开拓机会，免税巨头们正借助海南这块土壤大展拳脚。中免当然没理由放弃这个金矿。
目前，全国共有10张免税牌照，中免通过自身持有，及收并购日上、海免的方式，拥有3张牌照。
其他7张牌照的持有者分别是：中出服、深免、珠免、中侨、王府井、海旅投和海发控。其中，海旅集团、中服免税、深免集团、海发控、王府井5家企业，都到了海南。
即使竞争激烈，中免依然以规模优势，杀出重围，成为免税企业的老大。
国民经略指出，海南的消费，70%都是由离岛免税销售构成的。
据海南省商务厅，2021年海南10家离岛免税店总销售额601.73亿元。当年，中免海南地区营收达到约470.958亿元。也就是说，中免是海南消费业的重要力量。
据中国中免年报，2021 年度实现营业收入 676.76 亿元，海南的营收，就占中免全年业绩的近7成。其中，中免的三亚免税店是“大头”，营收达到355.09亿元。
▲海南有多家免税店。
从另一方面来说，中国免税零售业，最好的发展土壤在海南。
全世界共有四个免税区，分别为日本冲绳岛、韩国济州岛，以及中国台湾澎湖岛和中国海南岛。因此，海南被寄予与香港比肩的厚望，计划打造一个购物天堂。
在海南，离岛旅客免税购物额度直接放宽至10万元。
免税消费业务，已成为海南的重点产业。据海南省“十四五”建设国际旅游消费中心规划，海南将进一步提升免税商业设施环境，组建免税行业协会，提高海南免税经营主体国际采购能力，努力实现品牌、品种、价格与国际三同步，增强引导境外高端购物消费回流的能力。
海南国际经济发展局局长韩圣健更直言，“海南正在成为全球免税购物‘天堂’。包括免税品经营集团、奢侈品品牌等在内的国际巨头都在跟我们联系，希望在中国布局，有的想把中国总部放在海南，有的想把亚太总部转移到海南。”
海南是中免目前最好的发展土壤，中免也具有强大的优势。因此，海南离不开中免，中免也离不开海南。
免税龙头崛起
海南免税店众多，但中免能独霸一方，关键在于其两次重要决策。
中免的一个重要决策是，率先切入免税业务赛道。
中免集团是国内转型较早的大型企业之一，全称为中国旅游集团中免股份有限公司，原名为中国国旅股份有限公司（以下简称中国国旅），顾名思义，是一家以旅游业为主的公司。
海南的第一家免税店——三亚市内免税店2009年正式营业，这家店归属于中国国旅。
2009年中国国旅上市时，免税业务的营收已经超过旅游业务，占到总营收的36.6%。
长期以来，免税业务的毛利远高于旅游业务。据雪球网友“金牛股道”统计，2011年至2020年，免税业务的毛利就高达40%以上，远高于旅游业务10%左右的毛利。
第二个重要决策点是2017年，中免大举扩张，收购了日上中国、日上上海、海南免税。次年，2018年，中国国旅发布决定彻底退出旅行社业务，聚焦免税主业。
▲中国中免近年来发展历程。
在剥离旅游业不久，疫情爆发，旅游业停滞。中免的决定，在如今看来，无比正确。
在大刀阔斧转型之下，中免手握多张免税牌照，成为免税龙头企业。
规模扩大之下，也给中免带来附加效应。由于占据较大的市场份额，中免拥有更强的供应链能力，有更高的议价权及更低的成本。
重要的是，中免作为一家央企，具有得天独厚的优势。
王府井集团股份有限公司（600859.SH）曾答复投资者称：“2020年6月公司取得免税品经营资质，因免税业务存在很强的政策性，目前尚未有免税项目落地。”
据苏宁研究院，企业必须要经过有关部门批准，才能拥有经营免税业务的资格，开设新的免税店网点，同样需要征求有关部门的审批。
然而，在市场化的发展中，中免仍无可避免遭遇难题。
自2019年以来，虽然中免集团营收、净利润维持增长态势。但毛利率已连续三年下滑，2019、2020、2021年分别为分别为51.1%、38.9%及32.9%。
中免指出，毛利率下降主要由于销售成本增加，包括就有税商品支付的关税、消费税及其他相关税项增加以及使用折扣及促销。
2022年上半年，中国中免营业收入为276.51亿元，同比下滑22.17%；归母净利润39.38亿元，同比下滑26.49%。
做起房地产生意
面对营收、利润走低的现状，中免需要寻找解决之道。在综合体开发之时，中免做起了房地产生意。
2018年，中免拿下海口国际免税城地块后，中国国旅孙公司国旅（海口）投资发展有限公司竞得六块国有建设用地，用地性质包括住宅、金融用地等。
目前，海口国际免税城的商铺与复式公寓正准备发售。此外，商业街区、写字楼和酒店还在建设中。
不过，中免并未对公寓、商铺发售一事大肆宣传。一方面，依照中免的流量，考虑到公寓、商铺的发售量并不高，因此，销售压力不大。另一方面，海南高层曾多次表示，严格控制海南房地产，不能成为房地产的加工厂。
地产界早就盯上了“免税”这块“大蛋糕”。2020年5月，格力地产计划购买其持有的珠海免税集团100%股权，消息传出后，格力地产连续8个交易日涨停。
同年，珠海免税集团更在海南成立子公司，计划切入海南市场。但随着有关人员被调查后，格力地产与珠海免税的合作按下暂停键。
本质上看，中免开发综合体已经属于商业地产领域。
实际上，中免正在积极拿地。今年10月24日，中免联手太古地产在三亚拿下海棠湾国家海岸休闲园区HT05-08-01地块，为零售商业用地，双方分别持股50%。
同日，港中旅（深圳）投资发展有限公司，拿下三亚海棠湾国家海岸休闲园区HT05-05-01/03/04三宗宅地。
这批地块位置紧邻，HT05-05-01/03/04宅地开发为楼盘后，将成为围绕中免及太古地产打造的综合体旁的项目，位置相当优越。
▲中免集团及港中旅在三亚海棠湾的地块位置十分接近。图片来自三亚自规局。
虽然宅地部分不是中免直接拿地，但中免集团及港中旅（深圳）投资发展有限公司的控股股东，均为中国旅游集团有限公司。
一方面，自持物业有利于节约中免的租金成本。2019年，中免一年的租金开支在120.87亿元，而当年中免的营收才480.13亿元。
▲中国中免仍有大量在建项目。图片来自该公司年报。
从另一方面看，中免在当地拿地、建设综合体，有利于当地的建设。
今年11月2日，中国中免以 H 股募集资金，向全资子公司中免投资发展有限公司增资21亿元，再由中免投资发展有限公司向其全资子公司中免(海口)投资发展有限公司增资 21 亿元。以上增资款，主要用于海口国际免税城项目的开发建设。
随着中免在海南拿地、投资、建设，中免不仅成了一方“地主”，也成为当地重要的产业载体。
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