碧桂园面临两笔美元债的负利息，公开承认存在企业存在阶段性的现金压力。但很快又一波地产业危机来临！据官方媒体报道，上市公司富力地产在港交所公告债务逾期，国企远洋地产公司也宣布巨额亏损。但同时，香港的几家地产公司的稳健程度令人惊讶，其地产业务竟然在内地还有大量盈利！
同一个市场，差距为什么这么大？
一、难以置信
龙头企业李嘉诚的集团常年的资产负债率都在30%以下，这在内地的房地产商看来简直是不可想象的。他们的资产负债率甚至到了1000%。目前，恒大集团更是资不抵债，达到了100万%。甚至好几百万都有了。
如果你质疑香港企业的经营水平，就请看一个港资地产的业绩，太古地产一家香港上市公司八月份公布的中期业绩会。不同于内地高周转、高负债的地产企业，港资企业的标签就是经营稳健、负债率低、利润率高。太古在香港和美国的投资物业都亏损了，在香港亏损了21亿港币，在美国亏损8100万港币，而在内地反而盈利4.61亿港元。
再看内地市场大家一片哀嚎声，而港资企业却等大家都恐惧时，他们抄了底，再现了港资企业的神话。不得不说，经营地产业，国内的地产公司还是有点嫩。内地太古广场要继续投资500亿港元，投资总楼面面积增加一倍。西安和三亚的战略性投资进展顺利，西安太古里是太古地产首个以零售为主导的物价性商业项目。现在成都远洋太古里已经全部被太古地产全资拥有。此外，广州和深圳太古地产仍将投资大项目，还要继续投资上海浦东区。在广州的太古汇和北京的颐堤港出租率都在92%以上。上海香港兴业中心一座、二座出租率能在98%左右。这种经营水平真的值得内地地产学习。
二、“反思怪”？
据上市公司公告称，截止2023年6月30日，该公司两笔金额达到一千万元的商票处于逾期状态，逾期金额累计超过三千万元。其房地产销售情况也持续大幅下滑，销售比2022年同比下降约49%。
该公司公告还称阶段性资金紧张，去年年底该公司的银行借款及境内外其他借款总额1350亿元。其实去年金融机构大张旗鼓宣传支持房地产企业，碧桂园2022年底获工行、农行、中行、邮储等10家银行支持，综合授信超3000亿元，富力地产也获得了不少额度，估计大概率表演成分多一些？
三、行业问题
碧桂园远没有恒大矿泉水、足球、造汽车那么多元化产业，主要原因是现金流出现了问题。
但仍然没有大规模降价促销，背后原因其实大家都知道。据称，2022年底碧桂园集团负债总额已经超过1.6万亿，公司股票连跌。近几年碧桂园拿地频繁，2022年还拿了150.9亿的地。其快速拿地、快速销售的345模式要求标准化产品，设计院接到营销和设计要求后需当天“通宵”出图。有网络传言称很多企业直接从百亿向千亿级别冲刺，设计、品质、工程质量都可以让步。
地产价格降到2014年的水平是可能的，但居民收入增长并不高。碧桂园在全国有上万个项目，企业控制者已做好个人资产防火墙隔离。但是，暴雷的地产商越多，银行的不良资产就可能急剧上升。目前最现实的办法还是让其打折销售房产。房地产头部企业的问题已经打击了民众的信心。如果多数企业出现问题，那就证明我们某些时候过于激进。
四、一地鸡毛
7月17日，中国恒大同日披露2021年报、2022年半年报和2022年年报。一个企业的债务高达2.6万亿元，大概是山西全省一年的GDP，可谓债可抵省。这两万多亿包括银行的贷款、上下游的工程款和材料款，以及自己的员工工资和支付给政府的土地款项等等。
关键问题是非要搞得这样一地鸡毛吗？为了治疗GDP顽疾，当初选择突然停止向这些企业贷款或融资，是否有更好的方式和融通方式？是否必须采取这么激烈的方式？有没有一个折中的办法，可以慢慢拆除这个定时炸弹，而不是用这么激烈的方式来引爆？不管你承认不承认，这些巨型企业的生存已经关乎整个中国的经济。这还只是一个房地产企业，其他许多房产企业也处于奄奄一息的状态。如果想要搞垮它们，为什么当初要选择允许它们继续超额负债？
一位网友评论：“谁允许他这样操作，把整个中国大江南北房子都弄成比天还要高的价格，年轻一代怎么样生存下去。不知道许老板以后怎么样，摆在年轻一代肯定太累”。
海航和恒大的多元化有很大区别。相对于海航来说，恒大的多元化要收敛一些。原来它一直做房地产，后面跨界算是从恒大冰泉开始。恒大冰泉可能烧掉了几十亿，没有伤筋动骨。后来搞足球队，问题也不大。伤筋动骨的是恒大汽车，在里面投了成百上千亿，步子迈得太快太大。
此时传出李嘉诚香港7折促销活动，其实每个人都有自己的解读想法，有人称李嘉诚可能不看好后市，低价抛售楼盘，而其儿子认为此时更适合买入房地产。其实低价卖房和大力买入都是真实的，经济周期和企业行为都显示他们确实看好地产业。
港资开发商何以再次穿越市场低谷？在内地房企转型之际，港资开发商的发展模式又有何可借鉴之处？
2022年，恒隆地产、长实集团、新世界发展等多数港资开发商依然保持盈利。图/IC photo
看好内地市场，多家港资开发商扩大投资
对于市场走势，新世界发展执行副主席及行政总裁郑志刚也颇为乐观。郑志刚在3月底召开的业绩会上公开表示：“我们预计今年有很大的信心复苏，2024年财政年度的销售或者大环境会更好。”他表示，相信最坏的时候已经过去，未来将为股东带来更多的盈利增长。
事实上，新世界发展在去年就已经宣称加大对内地的投资力度，包括关注收并购市场，并与招商蛇口开启全面战略合作。去年第四季度，郑志刚就曾表态：“内地房地产市场已经见底，将慢慢复苏，因此新世界将在12个月内向上海、广州、杭州和深圳等多个内地城市投资共计100亿元。”
为了方便加大在内地市场的投资，新世界发展还在去年将总部从香港搬迁至广州。新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚也表示：“未来会重点布局粤港澳大湾区和长三角地区，在上海、杭州、深圳的几个综合体会争取在2025年陆续开业、入市，并且会继续深入旧改项目。”
而在“千亿港元投资计划”的宏伟目标下，太古地产在去年逆势加码，新进入海南、西安、深圳等地，更是投资约75.6亿元携手上海陆家嘴集团共同开发上海浦东前滩21号地块。
“一半在中国内地，三成在香港。”对于今后的投资计划，太古地产行政总裁彭国邦在业绩会上称：“计划投资500亿港元在一线城市及新兴一线城市，预计未来10年内地物业的总楼面面积增加一倍。”
“在别人恐惧的时候贪婪”，不少港资开发商在去年内地房企收缩规模时已经开始大手笔出手拿地。比如，去年嘉里建设斥资133.29亿元购入上海市黄浦区核心地块，瑞安房地产与武汉城建集团联手以165.27亿元底价拿下武昌湾三宗地块。
综合这些意欲加大内地投资力度的老牌港资开发商，他们的扩张也有不同于内地房企的特征，比如投资方向上偏重一线城市和新一线城市，以自有扩张为主，尚未进行大规模收并购。
穿越市场周期，港企业绩如何保持稳定？
2022年，明显形成对比的是港企和内地房企业绩的差异，尤其是内地房企业绩表现“惨淡”。根据Wind数据，截至3月29日，A股123家上市房企中（wind房地产分类）中，有65家房企发布2022年业绩预告或业绩快报，其中预计净利润同比出现下滑的房企有56家，亏损房企达37家，最高预亏金额超百亿元房企有5家。
而多数港资开发商在去年房地产的低谷期仍然保持了盈利，不仅顺利穿越周期，并且具有逆势抄底的资金实力。
比如，早早就公布财报的恒隆地产及恒隆集团2022年度总收入与2021年持平，分别为103.47亿港元及109.41亿港元；恒隆地产及恒隆集团的股东应占基本纯利则分别为41.99亿港元及30.02亿港元。
不仅如此，虽然受到了疫情的冲击，但是，在内地租赁业务方面，去年恒隆地产及恒隆集团租赁收入均微升1％，分别为57.90亿元和61.90亿元。
而太古地产在2022年实现营业收入138.26亿港元，较2021年的163.18亿港元下降约15.27%，但其经常性基本溢利为71.76亿港元，还略高于2021年的71.43亿港元。
受到财年不同的影响，新世界发展2023财政年度上半年（2022年7月1日-2022年12月31日），公司录得综合收入401.93亿港元，比2022财政年度上半年上升13%；基本溢利33.6亿港元，股东应占溢利为12.09亿港元，同比分别下跌14%及15%。尽管受到去年疫情的影响，新世界上海、沈阳的K11仍然保持有稳定的出租率和物业投资收入。
此外，老牌港资开发商长实集团虽然在物业销售收入方面受到了冲击，尤其是该公司内地物业销售收入“腰斩”，但是其通过出售核心资产的方式依然实现股东应占溢利216.83亿港元，同比增长2.08%，也印证了其资产优质具有较高的变现周转能力。
综合港企的业绩表现来看，尤其是以商业投资擅长的港资开发商，在2022年业绩实现了逆势增长，也印证了“住宅开发+商业运营”这种双轮驱动的发展模式更具有抗冲击能力，且互为补充，也更具有可持续发展的前景。
部分港资房企2022年业绩数据一览
新京报记者徐倩根据财报数据整理。
内地房企转型参考模式：低杠杆和赚慢钱
在经历过房地产的“至暗时刻”之后，多数活下来的内地开发商“痛定思痛”，决定摒弃原先的“三高”模式，即从高负债、高周转、高杠杆转向追求高质量发展。
在探索高质量发展的道路上，港资开发商目前已经走出来的路子也具有一定的参考意义，如低负债、慢周转、重经营，“开发+商业”并行等。
事实上，经过金融危机和多次行业周期的洗礼，港资开发商探索形成了“住宅开发+商业运营”综合发展模式，这样在开发业务受到冲击的时候，“赚慢钱”运营收入可以成为“压舱石”，同时，运营收入也为开发业务提供源源不断的现金流支持，以摆脱举债扩张的高杠杆模式。
例如，恒隆地产和太古地产2022年收入增长的大头并非开发业务，而是零售物业租金为主，其中，两家开发商在2022年租金收入均超过百亿港元。
同时，港资开发商擅长大盘长周期开发模式，且注重深耕某个区域并非全国化扩张，比如瑞安房地产旗下上海太平桥地块、瑞虹新城开发周期超过25年，瑞虹新城在去年依然是“日光盘”的代表；2005年瑞安房地产进入武汉市场，耗时16年仅开发了武汉天地和光谷创新天地两个项目，由于土地红利和高品质加持，瑞安房地产的毛利率一直稳定在40%以上。
此外，港资房企深谙“在别人贪婪时恐惧”的道理，从不盲目拿地，而常常擅长于手握资金以备逆势抄底。2022年土地市场变冷，当内地房企缺钱拿地之时，港资杀回内地拿地又是再一次逆势抄底。
“他山之石，可以攻玉”，港资开发商的运作模式或许可以给转型期的内地房企以启迪。但是，也需要指出的是，港资开发商也面临着土地红利逝去、利润空间收窄、土地储备不足等发展中的问题，内地开发商如何在借鉴优势的同时走出适合自己的转型之路才更为重要。
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