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突如其来的新冠疫情和急剧变化的国际局势，对中国经济的冲击毋庸质疑。目前我国面临的宏观经济形势和房地产供求均发生重大变化，研究房地产中长期问题，需建立一套兼具历史观和创新性的分析框架。
在风马牛地产研究院、博雅商学联合纽约大学沙克房地产学院开展的「未来之路·中国地产经营者高端课程美国游学」中，我们邀请到纽约大学 (NYU) 全球房地产金融、开发和投资的资深教授 Manish Srivastava，导师站在国际形势、宏观经济和细分领域等不同维度，带来了一场审时度势的房地产经营智慧。
以下是他的分享全文，略有删减，希望对你有所启发。
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要了解我们现在的位置，必须要回顾历史。在经济盛衰的过程中，主要特征就是货币供给的扩张和收缩。美国很多的发展和创新都是在 70-80 年代危机后实现的，80 年代通胀非常严重，前美联储掌舵人 Paul Volcker，现在已经过世了，当时他采取了非常严苛的措施来控制通胀。1988 年，利率一度达到了 14%，而现在的美国市场，五年期国债的利率是 5%。
在这段紧缩的周期后，美国却迎来了几十年经济的兴盛，就是通过紧缩的政策把通胀完全都挤出、不复存在，然后迎来了几十年的繁荣兴盛。
在这几十年里，全球市场进一步的融合、整合、一体化，利率不断地下行，技术不停地发展。但 2008 年金融危机后，利率一路下行，虽然 2013-2014 年略有回调，但一直没有恢复到危机之前的水平，之后就发生了新冠疫情。
2008 年金融危机之后，有很多剩余的产能，2020 年新冠危机之后，我们也看到了类似的情况，自 1918 年以来第一次发生这样的情况——很多的国家自主作出选择，选择关闭经济活动。
本来一直在稳步复苏的 GDP，一下子就停摆了，又产生了很多剩余产能，而消化这些剩余产能比起 2008 年来说，需要更长的时间，主要是因为供应链被打破了，同时市场也是孤立运行的。
2020 年较 2008 年相比，我们看到了全球范围内协调一致的政策回应，包括货币政策和财政政策作出的这种应对。利率下降导致很多钱被带到了系统中，美联储的资产负债表爆炸性增长。很多人都批评说，把那么多钱注入系统当中是有问题的，特别是哈佛大学前校长、著名经济学家 Larry Samos。他的论调其实很简单，当然需要注入一定的钱来解决问题，但是这个钱绝对是超量、超额了，通胀肯定会爆发的。
面对新冠疫情，包括美国、欧洲在内的很多的国家都采取积极的财政政策，对应的结果就是债务成本的上行。日本的经验是人为控制货币成本，美国虽然也有这样的经历，但通胀严重到利率不能再下行了，不得不加息了。
我们目睹美国从 2022 年开始不断快速的加息，肯定对债务市场会产生影响。想象一下，在寂静的海平面下就是巨大的美国债务市场，特别是国债市场，而股票市场就像是海平面上的涟漪，海平面的水花是更加多变的、波动的。但是债务市场像稳定的水体，假如有一点点冲击或变化的话，肯定会引发一场海啸。
2008 年确实发生了海啸，而现在我们却还没有海啸的问题。
那做资产配置的人就需要看不同的周期，以及利率水平之下的表现。接下来，带大家看看不同的资产类别的表现，包括美国股票、欧洲股票市场和黄金，资本化率是根据美国国债收益率加上风险溢价来决定的。
有人可能会问，美联储加息是不是已经触顶了？这个问题充满了不确定性，很难一言以概知，大家知道明年是非常敏感的选举年，很多因素都牵扯其中，但总体倾向是选举员不会去扰乱市场，不会引起市场过大的波动，这一点是毋庸置疑的。
通常需要 6 个月时间，在美联储加息后才能在市场中得以反应。现在已经在加息周期靠顶端的位置了，但通胀还是会持续一段时间，我估计也就是再有 1-2 次小加息，2024 年美联储或会开始降息了。
大家可以看到政府债券收益率和房地产价格之间的变动，是负相关的影响，在日本和在英国已经有了这样的变化，美国似乎处于比较稳定的状态；在空置率方面，比较一下亚太、欧洲和美国的情况，目前是要高于 2020 年的平均水平；工业地产也有很多变化，欧洲央行提出脱钩的概念，正因为如此，他们会重新打造对工业市场的认知，这一块表现是很不错的，但从投资角度来看，5 年前的工业地产还是比较有吸引力，现在大不如当年了；由于住宅的债务成本有所增长，住宅市场还是有所降温的，但市场并没有像传统周期当中那样做出调整。
主要原因是 2020-2022 年美国房贷利率几乎为零，它有 30 年的固定利率，现在贷款利率增长到 7-8%，我完全没有动力去卖房子，如果我卖了再买的话，就拿不到原来那么低的利率了。
加息产生的影响主要是交易量的萎缩，所有的资产类别都是这样，包括办公楼的交易量也是大幅萎缩，但美国的资本市场非常灵活，市场自然就会做出调节，如果说资产类别受到的冲击特别大，要很长时间才能恢复的话，就会去寻找另类的使用方式。
比如说，你在纽约拿到办公楼的优质资产，出租率也不太好，就可以考虑去更换使用方式，把它改造成住宅。纽约市的住宅供应非常短缺，政策上也有相应的扶持，纽约州长也是支持增加 50 万个住宅单元。
而且办公楼价格较它的资产价值是严重打折的，如果你是寻找内在价值的投资者，这是一个很好的机会。
很有意思的是，美国在房地产资产同时存在两个市场，一个是公开市场，另一个是非公开市场，如果你是从事资产交易的人，是可以无穷无尽的在这两个市场之间找到差价，寻求套利的机会。全世界没有任何一个地方有这样的情况，也没有另外一个行业有这样的套利机会。
正因如此，债务成本增长后，房企的购买力就下降了，商业地产价格较峰值水平下跌了 19% 左右；而且房地产的不同门类、不同资产类别的走向并没有趋同，而是趋异、差别很大，表现从坏到好的依次是商场、办公楼、物流仓储、工业地产以及预制房。另外医疗地产是无名英雄，表现很好，随着人口老龄化进程的加快，对医疗设施的需求也会越来越大。
欧洲的房地产价格也是小幅下跌了 21% 左右，按照资产门类来做比较，零售商店肯定受到很大的影响；办公楼也是受到重创，因为人们可以选择在家办公了，这种对生活方式和工作方式的彻底革新，在短期内是不会消失和改变的。
最后总结一下，我们还需要考虑一些问题：
第一，应对新冠疫情的措施产生的影响，还是挥之不去；从现在到明年存在的不确定性，主要来自于货币政策和财政政策所产生的影响。
美国大量的流动性撤离带来了金融稳定性风险，但大家广泛的共识是，应该不会经历真正的衰退，而是会软着陆，可能一段时间进入微量的萎缩，但是不会真正的出现衰退，除非通胀长期的存在。
第二，要看到地缘战略和基础设施之间的融合，两者是不可分割的。几乎所有地方，全球供应链的重组、气候变化都会影响房地产的估值，在美国、欧洲和亚太，房地产估值会严重下跌，主要是因为气候变化可能会产生的影响。
像低碳经济的转型会有新行业应运而生，房地产也需要找到办法为这些新产生的行业服务，给他们提供支持，或许会产生新的地产类别。数字化和人工智能很可能会重塑市场，我们已经看到技术改变世界，未来会经历更大的变革，和过去迥然不同，包括生活方式、工作方式、组织架构等重塑。作为教育者和地产行业成员，我们需要做的是为后代做好准备，让他们知道如何在新环境中进行竞争，不仅仅是和来自其他国家的人，而且也需要跟机器竞争。
第三，中国现在经济增速有所放缓，长期来看，他的债务负担可能会影响到全球的增长。中国有个优势，中央统筹的集中政策，地方债、城投债等都由中央一级统筹的，我觉得应该可以通过几年时间加以解决，在此之后中国会重新恢复快速增长。
我是印度人，每年还会回印度一次，现在看印度，仿佛在看 90 年代的中国，虽然我一直在批判印度经济，但近几年有关括税务、税收结构的改革，还是做得非常好的，保持下去的话，未来十年 GDP 也能够保持 7-9% 的增速。
美国加息导致资本外逃，新兴市场具有严重的脆弱性，他们有很多以美元计价的债务，债务成本进一步上扬，对斯里兰卡、巴基斯坦等东南亚和非洲国家产生了很大影响。
最不确定的一个问题，即房间里的大象，那就是美国 2024 年选举将影响政策的走向，也会影响中美两国之间的关系，同时会改变整个供应链结构。在房地产领域，一方面要确保正确的事情要继续做下去，另一方面全球供应链一定要实现革新，这会影响到包括办公地产、工业地产和住宅等板块。
（文中图片来源未来之路美国游学）
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