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在年度盘点《政策篇：“救楼市”喊了两年，已经失灵！》中，呼吁大家关注“三大工程+新模式”的落地方式：城中村改造，要拆多少？货币安置的金额又是多少？
刚刚开年，以深圳、广州为代表的两座一线城市便予以回应。
拆迁范围之广、“房票”力度之大，再搭配重出江湖的PSL，很容易就让人联想到14/15年推高全国房价的动作——棚改货币化安置。
壹丨开年“组合拳”大礼包
大家不妨回想一下近期的动作，从2023年12月开始，政治局会议——经济工作会议——住建部表态——各地方座谈会——试点城市启动，用时不到一个月的时间，新一轮“力度更强、目的更直接”的救市廓落已然清晰。
如何在人口红利、新增人口减少的背景下，稳住房地产的投资与需求？近期频繁被提及的“三大工程+新模式”就是答案，即保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设以及“商品房+保障房”的双轨新模式。
深圳、广州，最先试点。
1月5日，深圳公布了“推进城中村改造实施意见”的征求意见稿，官媒称：城中村改造新政，涉及“全市约40%建面”！
了解深圳的宝宝都知道，这座全国房价数一数二的城市，城中村的房子仍是当地最主流的居住空间。
截至2022年底，深圳仍有超2000个城中村，近32万栋城中村住房，总建面约2.2亿平米（套均只有37.2平米），占全市建筑总量比重超过40%，居住人口占全市实有人口约60%。
多么夸张的数据啊！即便拆30%的城中村，至少有约300万人需要重新租房/买房，城中村拆迁等于是向市场直接释放租赁、购房需求。
何况，拆迁从来不是说拆就拆。谈妥条件的拆迁会使原村民获得一笔财富，拿着钱总得想办法解决居住需求。
目前，深圳仍未给出拆迁的标准。但倘若涉及到现金安置，这就是棚改货币化的2.0版本，一拆一赔，大规模的住房需求这不就来了。
广州的方案就更直白了，直接献上价值超百万的房票。
新一轮的城中村改造有一点区别于以往的特征，要求后续开发土地以“净地出让”，最大限度压缩“原地回迁”的比例，地方政府成为征地、拆迁的主体，自然也负责后续的卖地。
给予原村民的现金补偿+房票就不难理解了，房票在时效期内买房可以当作现金抵用券。（越早使用权益越高，比如在三个月内使用，按照房票金额的3%-5%二次奖励，或者直接免掉契税等）
村民相中的房子，可以用房票支付给开发商，开发商再拿着房票找政府领钱，或者抵税/抵下次买地时的地价。
屋顶绝对有高人！
在这种模式下，政府只需要支付微量的开支，就可以调动数以万计的住房需求。房子甭管是卖是租，开发商/租赁公司都需要上税；村民甭管是买是租，乔迁总归需要装修、配置家具家电，租房总得配电锅碗瓢盆床单被套啥的吧，这又可以刺激相关产业的消费。
假设情况严峻一点，地方政府拿不出钱来，怎么办？好办，PSL发挥作用的时候就到了。
PSL也就是“抵押补充贷款”，是指三大政策性银行拿着高等级债券，到央行质押获得长期低息贷款，然后由三大政策性银行，向地方政府贷款。
这3500亿只是基础货币，由此衍生出的货币总量，至少翻7/8倍，也就是增加约2.45万亿-2.8万亿的广义货币M2。
在2015-2016年三四成城市价格飞涨时，驱动货币化棚改的核心资金就是PSL。
思路十分清晰了。这一轮“三大工程”中的“城中村改造”项目，其实就是货币化安置2.0，由大领导发钱，地方政府主导征地，拆迁，现金安置或房票安置，把潜藏在“小房子”里的住房需求提前激活去买/去租“好房子”，带动新一轮商品房市场、租房市场的库存去化。
贰丨国家队带头去库存！
先跟大家分享两组数据，这两张图直指一路攀升的商品房高库存！
这是2023年全国典型房企的商品房竣工情况，很明显，2023年回血后，各大房企的施工进度正常，因此催生巨量的新房供应，而在销量萎靡的大背景下，新房库存接近历史峰值。
这是全国一二线城市的二手房挂牌规模，挂牌规模变动不大，但销量的萎靡也严重拉长了存量房的去化速度，存量房卖不掉，新房市场就好不了，“卖一买一”的初改、改善群体，没钱再去置业。
高压的库存，购房者接不住或者不愿接，总得有人来打通市场的堵点，让情绪和资金在楼市里流转起来。
地方国资是当仁不让的优选，既有资金实力，也有保障房的建设任务目标，直接回购地方商品房转为长租赁，一举两得一石二鸟。
在2022年的时候，苏州、湖州等库存高企的城市/区域已经开始率先探索，西安也有相关的动作，在2023年青岛、济南继续跟进，2024年开年，青岛获得了18.5亿元的贷款支持，用于2319套存量商品房的回购。
从回购的后续使用用途上，超九成的地方多用于租赁住房、保障性住房的补充。
再结合这一轮保障房提出的“全封闭管理”，今后出售给个人的保障房，无法像商品房一样在市场里自由流通，这类型的保障房将失去很大的金融、溢价属性。
叁丨新格局的元年
过去这一个月频发的各类信号，其实已经指明了2024年乃至未来的房地产市场格局，即：让商品房归市场，让保障房归民生。
在限价和限墅大开以及保障房的逐步建立，未来房价分化只会更加明显。市场化的商品房，脱离各类调控的限制，做出好产品让改善需求来买单，单价20-30万/㎡的“香港式房价”会在北上深愈发普遍，另一极的流出型城市，会有更多城市朝着“鹤岗化房价”前进，千元一平的房价大有可选。
保障房严格限制房价基数，较低的准入门槛保障新市民和务工者的居住需求，与商品房市场脱钩，仅剩居住属性。
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